江苏省高级人民法院关于印发关于审理房地产案件若干问题的意见的通知

苏高法[1995]2号  1995年1月3日

各市中级人民法院、各基层人民法院：

      现将《关于审理房地产案件若干问题的意见》印发给你们，请参照执行，在执行中注意总结经验，有何意见和问题，请及时报告我院。

关于审理房地产案件若干问题的意见

（江苏省高级人民法院审判委员会（94）100次会议讨论通过）

    人民法院审理房地产案件，应当依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律规定，坚持有利于房地产业健康发展、依法保护合同、公平保护当事人合法权益等原则，结合案件的具体情况，实事求是，合情合理地予以解决。

      一、关于起诉与受理

      1、平等主体之间发生的，以房地产为标准的，符合《民事诉讼法》第一百零八条规定的房地产纠纷，均应作为民事案件受理。

      2、公民、法人和其他组织不服人民政府或者其主管部门关于土地所有权或使用权归属的处理决定及其有关行政处罚决定，依法向人民法院提起诉讼的，应作为行政案件处理。但人民政府的土地管理部门依据《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，与受让方签订土地使用权出让合同后发生的违约纠纷以及与之相关联的侵权纠纷于应作为民事案件受理。

      3、国有土地使用者依据《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，与对方签订了土地使用权出售、交换，赠与、出租、抵押合同后发生的违约纠纷以及与之相关联的侵权纠纷，应作为民事案件受理。

      4、公民、法人和其他组织不服人民政府或其主管部门关于房屋的行政处罚决定，依法向人民法院提起诉讼的，应作为行政案件处理。但房屋拆迁纠纷中，拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿、安置等达不成协议，经房屋拆迁主管部门裁决后，当事人不服裁决向人民法院起诉的，应作为民事案件受理。

      5、职工对单位分房决定有意见而引起的占房、腾房纠纷，不予受理，可告知原告向本单位或者有关部门申请解决。如职工根据单位分房决定，与公房出租人建立房屋租赁关系后，因房屋被他人侵占诉至人民法院的，可以受理。

      6、职工与单位之间订了公房租赁合同，一方为租赁纠纷向人民法院起诉的，可以受理。

      7、职工离开原单位后，与原单位发生的房屋使用权纠纷，经审查双方订有协议且符合《民事诉讼法》第三条。第一百零八条规定的，可以受理。

8、因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应告别原告向有关行政部门申请解决。但当事人因违章建筑的买卖、租赁、抵押以及违章建筑妨碍他人通风、采光、通行等引起的民事纠纷，可以受理。

      9、因房地产行政划拨手续不合法或者权属不明确引起的纠纷，不予受理，但行政机关的划拔形式明确了房地产所有权、使用权归属，且有公文书证予以证明的，可以受理。 
      10、房屋承租人、承典人、借用人、代管人下落不明，产权人诉至人民法院主张产权的，应予受理，不得以被告下落不明为由不予受理。 
      二、关于房屋确权纠纷 
      11、房屋产权的归属，一般应当以产权证为准。诉讼中，否认产权证的一方当事人依法负有举证责任。 
      12、以继受取得方式取得的房屋产权，其房管部门颁发的产权证和财政部门填发的契证都是该房屋产权的合法凭证。由财政部门委托房管部门代征契税的，必须在产权证上载明已纳契税的有关事项，才构成房屋产权的合法凭证；由财政部门直接征收契税的，房屋产权的转移必须先经房管部门审核同意，财政部门办理契税并填发契证，才具有法律效力。 
      13、公证机关证朗房屋产权转移的公证文书，只能证明房屋产权转移行为的合法性和真实性，不能作为房屋产权的凭证。当事人要取得房屋产权的合法凭证，还必须向房管部门或财政部门申请领取产权证或契证。 
      14、以出让方式取得土地使用权的一方以其使用的土地与他人合建房屋，符合《城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的，应当认定合建关系有效，房屋为双方共有。如果合建时不符合法律规定的条件，但在一审诉讼期间具备了法定条件的，也可以认定合建关系有效。产权份额，双方有书面约定的，应当按照约定处理；无约定或约定不明确的，可以根据双方投入的资金、劳动力以及对房屋管理使用等情况处理。 
      15、以划拨方式取得土地使用权的一方，根据《城市房地产管理法》第三十九条的规定，经有批准权的人民政府审批，以其使用的土地与他人合建房屋的，应认定合建关系有效，房屋为双方共有。产权份额，可以按照本意见第14条规定的原则处理。如果事先未经审批，在一审诉讼期间依法补办了审批手续，可以认定合建关系有效；补办不了审批手续的，应当认定合建关系无效。 
      16、合建房屋的双方均享有土地使用权，虽建房手续是一方取得的，也可以认定房屋为双方共有。 
      17、合建房屋的一方依法不能取得房屋产权的，取得房屋产权的一方应当返还对方的投资及利息；如果不能取得房屋产权的一方在合建过程中投入了材料、人力的，取得房屋产权的一方应当予以作价补偿。 
      18、有关部门或企事业单位以奖励房屋所有权或使用权为条件，吸引有关人员到本地惑本单位工作，该人员接受房屋后违反约定，擅自到外地或外单位工作，因此发生房屋所有权或使用权纠纷，如果双方有约方的，应当按照约定处理；没有约定或约定不明确的，应当确认该房屋所有权或使用权归有关部门或单位。 
      三、关于房屋买卖纠纷 
      19、双方自愿、依法订立了房屋买卖合同，一方在办理产权转移登记手续前翻悔，且房屋未实际交付的，经调解不成，可以允许其翻悔，但翻悔方应当承担违约责任，卖方翻悔的，除责令其退还全部房价款及利息外，还应责令其赔偿买方重新购置同质量、同面积的房屋价格与原购房价格的差价等经济损失。 
      20、双方自愿、依法订立了房屋买卖合同，并实际交忖了房屋和房价款，一方在办理产权转移登记手续前翻侮的，一般不予允许，应责令其继续履行合同，并责令双方补办产权转移登记手续。 
      21、双方自愿、依法订立了房屋买卖合同，一方在办理了产权转移登记手续后翻悔的，不予允许，应责令其继续履行合同。如房屋尚未实际交付，卖方翻悔致合同确实无法履行的，除责令卖方退还全部房价款及利息外，还应责令其赔偿买方重新购置同质量、同面积的房屋价格与原购房价格的差价等经挤损失。 
      22、双方自愿、依法订立了房屋买卖合同，办理了产权转移登记手续并实际交付了房屋，卖方以买方尚未付清房价款为由提出解除买卖合同的，不予允许，但应责今买方限期补付房价款并赔偿卖方的经济损失。 
      23、外国人、华侨（或港、澳、台同胞〕借我国境内（或大陆）公民的名义，以人民市购买内销房的，应视为规避法律的行为，买卖合同无效。诉讼中，可以将讼争房屋拍卖，发还上述人员的原出资部分，增值部分依法予以收缴。 
      24、无房屋所在地城镇户口的公民购买城镇房屋，订立了房屋买卖合同且符合当地有关规定的，可以认定买卖合同有效。 
      25、房屋买卖合同的卖方，应当向买方交付符合合同约定的房屋，房屋不符合合同约定的条件，致使合同履行成为不必要，买方因此提出解除买卖合同的，可以允许。但是，房屋交付后，买方以房屋不符合合同约定的条件为由提出解除买卖合同的，不予支持。 
      房屋交付时，房屋的附属设施不符合合同约定的条件或者有损坏，买方要求更换或者维修，应予支持。 
      26、公民按国家规定的标准价购买的公有房屋，享有部分产权。依照有关规定，该房必须在购买五年后才能进人房地产市场出售，原产权单位享有优先购买权。买房人违反上述规定出售房屋，原产权单位请求宣告买卖无效的，应予支持。 
      27、公民依法出售享有部分产权的房屋，因卖房收入分配发生纠纷的，应当根根国家政策的规定，将卖房收入扣除有关税费后按政府、单位、个人的产权比例进行处理。 
      28、公民按市场价格购买的公有房屋，享有完全产权，该房屋的出售不受五年期间的限制。 
      29、房屋买卖价格，除“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的外，合同双方自愿、平等议定的并向房地产主管部门申报的成交价格，应当予以保护。一方因市场价格变动而要求调整成交价格或要求解除房屋买卖合同的，不予支持。 
      合同双方约定的房屋买卖价格不明确且未履行房地产价格申报手续的，可由双方再行协商，协商不成的，人民法院可以参照有评估资格的房地产价格评估机构评估的价格或同质同类同期商品房的市场价格确定。 
      四、关于商品房预售合同纠纷 
      30、房地产开发企业预售商品房，应当与预购方签订商品房预售合同。按照《城市房地产管理法》的规定，预售方在签订合同时应当持有《营业执照》、《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》，并且投入开发建设的资金必须达到工程建设总投资的百分之二十五以上且已确定了施工进度和峻工交付日期。不具备上述条件的，一般应当认定合同无效。但预售方在一审诉讼期间具备了预售条件，并且能够继续履行合同的，可以按照有效合同处理。 
      31、商品房预售合同的双方自愿协议分期或定期付款，事后一方以房价涨落为由要求增减房价款的，除确因情势变更致显失公平的外，一般不予支持。 
      32、商品房预售合同的双方自愿协议分期或定期付款，房屋在交付前灭失、毁损的、风险责任由预售方承担，免除预购方的付款义务；预购方已付的房价款应予返还，房屋交付后灭失、毁损的，风险责任由预购方承担，预售方应按约定付清房价款。如果由于一方或双方的过错，致使房屋迟延交付，迟延期间内的风险责任应由过错方承担。 
      33、商品房预售合同中的预售方，擅自改变约定内容，致使房屋部位发生变化或面积减少，或者房屋结构、设施发生较大变化的，预购方有故要求预售方减少房价，或者交付符合合同约定的房屋，或者解除合同，并有权要求赔偿损失。 
      34、商品房预售合同中的一方迟延履行义务，致使合同履行成为不必要，另一方因此要求解除合同的，可以允许。 
      35、预购方在预售方实际交付房屋之前，将预售的商品房转卖给第三人，必须符合法律、政策的规定。违反法律、政策规定，确系倒买倒卖预售商品房的，应当认定买卖行为无效。在国家未作出统一规定之前，如果当地人民政府规定转卖预售商品房应征得预售方同意或须到房地产管理部门办理转卖手续的，应当按照当地的规定处理。 
      36、在预售方已实际交付房屋后，预购方将房屋卖给第三人的，可以按一般房屋买卖关系处理。 
      五、关于房屋租赁纠纷 
      37、房屋租赁合同约定的租期届满，出租人要求收回出租房屋的，应予允许，责含承租人立即搬迁。如果承租人确实无房可搬的，可以酌情给予一定的找房期间。 
      38、房屋租赁合同未定租期，出租人要求收回出租房屋的，应予允许，但应给承租人一定的找房期间。 
      39、找房期间以不超过六个月为宜。在找房期间内，义务人应当向出租人交纳相当于房屋租金的房屋使用费，期间届满，出租人可以向人民法院申请执行。义务人拒不履行搬迁义务的，可以根据《民事诉讼法》第二百三十二条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第295条的规定，除按月支付房屋使用费外，还须支付迟延履行金，迟延履行金按房屋使用费的二至十倍计算。 
      40、出租人未经有关部门同意，要求收回用于粮油、蔬菜、卫生、医药、邮电等公益事业的出租房屋的，一般不予支持。 
      41、原单位要求解除与调离职工之间的房屋租赁关系的，如双方订有房屋租赁合同，应按合同处理；合同约定不明确的，人民法院可以根据合同的基本精神，结合该职工为该单位服务的情况，以及该职工实际住房情况酌情处理。但当地人民政府有规定的，应当按照当地的规定处理。 
      42、租赁房屋自然损坏的，应当由出租人负责维修。承租人日常使用造成房屋附属设备损坏的，应当由承租人维修或负担维修费用。 
      43、承租人安装房屋附属设备，改变房屋使用状况且影响房屋建筑结构的，应当征得出租人同意以及有关部门的批准。 
      租赁关系终止时，出租人有权要求承租人拆走设备，恢复原状。 
      44、承租人装饰承租房屋的费用应当自行负担。房屋装饰造成房屋损坏的，承租应负赔偿责任。 
      45、承租人为从事经营而改建铺面房屋的，应经出租人同意和有关部门批准，改建费用由承租人负担。租赁关系终止时，出租人有权要求承租人恢复原状。 
      46、房屋租赁期间，出租人维修房屋需要承租人迁出的，租赁关系中止；房屋维修完工时，租赁关系随即恢复。 
      47、住宅用房的租金纠纷，应当按照房屋所在城市人民政府的有关规定处理；如无规定，应在征求主管部门意见后酌情处理。 
      非住宅用房的租金纠纷，双方有约定的按约定处理。如无约定或约定不明确的，可由双方再行协商，协商不成的，人民法院可以在征求主管部门意见后酌情处理，也可以参照同质同类同期房屋的租金标准处理。 
      六、关于房屋拆迁纠纷 
      48、房屋拆迁纠纷中，安置人口的多少，租赁关系是否存在，以及其他涉及拆迁安置、补偿的事实，一般应以房屋拆迁公告之日的情况为准。 
      49、拆迁人与被拆迁人应当根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定就安置、补偿等问题签订书面协议。拆迁人不与被拆迁人协商，迳行向人民法院起诉，要求被拆迁人拆除房屋的，不予支持。 
      50、诉讼期间，拆迁人申请先予执行的，人民法院应当根据《民事诉讼法》第九十八条和《城市房屋拆迁管理条例》第十四条的规定进行审查。如果拆迁手续合法、齐备，拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转用房的，可以裁定先予执行，但应责令申请人提供担保，申请人提交保证金的，保证金金额标准应为与安置房屋类似的商品房的价格；申请人请有可靠资信的法人担保的，应当由保证人出具保证书。 
      51、拆除非住宅房屋造成停产、停业引起经济损失的，可以由拆迁人付给适当补助费。补助费标准，当地人民政府有规定的，应当按照当地的规定处理，如无规定，可以按照该单位或个体工商户前一个生产、经营周期的盈利标准，或者按照同行业同期的盈利标准计算。 
      52、拆除铺面房屋，产权人要求实行产权调换以偿还铺面房屋的，一般可以支持。偿还的房屋价格应当按照《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条的规定，予以结算。 
      53、拆除出借住宅房屋，产权人因此起诉要求借用人腾让房屋的，原则上应当责令借用人无条件腾房，拆迁人对产权人进行安置。如果借用人确有困难无法腾让房屋的，可以判决产权人享有新建房屋的所有权或承租权，该房屋暂由借用人使用。使用期间，借用人应当支付相当于房屋租金的房屋使用费。 
      54、拆除出租住宅房屋，产权人要求实行产权调换的，应予支持，但原租赁关系应继续保持。因安置房屋质量、面积的变动，租赁双方可以自行协商或在法院主持下达成变更原租赁合同条款的协议，达不成协议或达成协议后一方翻悔的，人民法院可以根据公平原则和原租赁合同的基本精神予以判决。 
      55、拆除租赁期内的住宅房屋，产权人因此起诉解除租赁关系，主张安置房屋承租权的，如无其他法定解除事由，应当根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十六条的规定，判决驳回其诉讼请求。 
      拆除未定租期的出租住宅房屋，产权人因此起诉解除租赁关系，主张安置房屋承租权的，一般可以根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条的规定，判决驳回其诉讼请求。但是，如果承租人的住房条件优于产权人的，也可能区别以下情况处理： 
      （1）承租人具备腾房条件，例如承租人另有合法居住权的房屋或产权人另行提供了房源的，应当判决立即腾房，拆行人对产权人进行安置； 
      （2）承租人具备部分腾房条件的，应当判决其腾出部分房屋，拆迁人按照原房面积对产权人、承租人分别安置； 
      （3）承租人确无腾房条件，但按规定新建房屋能够增加自然间并可分割使用的，可以判决产权人、承租人分别享有新建房屋的承租权。但因承租人家庭人口较多或人口结构复杂而按拆迁规定予以增加的住房除外。 
      56、拆除租期届满的房屋，产权人因此要求原承租人腾让房屋的，可以按照本意见第53条规定的原则处理。 
      57、拆迁人与被拆行人为安置地点发生纠纷的，应当根据有利于实施城市规划和城市旧区改建的原则处理，原址建住宅房的，一般应当原址安置；确有特殊情况，必须异地安置的，应当就近安置。但当地人民政府另有规定的，应当按照当地规定处理。 
      58、拆迁人擅自改变拆迁协议，致使安置房屋的结构、面积、部位等发生变化，被拆迁人要求按照协议履行的，原则上应当根据协议予以调整；确实无法调整的，应当责令拆迁人承担违约责任，比照同质同期商品房价格予以赔偿。 
      59、拆迁人将同一房屋安置数个被拆迁人，致使发生安置房屋权属纠纷的，原则上应确认争议的房屋归最先订立协议的一方，后订协议的被拆迁人的房屋由拆迁人另行安置。如果订立协议的先后顺序无法认定的，可根据被拆迁人需要房屋安置的紧迫程度酌情处理。 
      六、关于建筑工程承包合同纠纷 
    60、人民法院审埋建筑工程承包合同纠纷案件（包括勘察、设计、建筑、安装合同），应当适用《民法通则》、《经济合同法》、《建筑工程勘察设计合同条例》、《建筑安装工程包合同条例》及其相关的法律、法现。 
    61、人民法院审理建筑工程承包合同纠纷案件，应当认真审查勘察、设计、建筑、安装合同承包方的《营业执照》和《资质证书》，以确认合同主体是事合格。承包方无《无营业执照》或《资质证书》，或者超越经营范围或资质等级签订的合同，应当认定无效。 
    62、建筑工程承包关系的双方，应当订立承包合同，只要双方当事人订立的合同不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益的，就应当维护合同的效力。一方当事人无正当理由否认合同效刀的，不予支持。 
    63、因建筑工程质量提起的诉讼，如果建筑工程是由建设单位分别与勘察、设计、建筑、安装等单位签订承包合同的，应将上述单位列为共同诉讼人；如果建筑工程是建设单位与一个单位签订总包合同，由总包单位与分包单位签订各种分包合同，建设单位起诉总包单位的，可以只列总包单位为被告。 
    八、关于违章建筑 
    64、根据《土地管理法》和《城市规划法》的有关规定，下列房屋及其设施属于违章建筑： 
    （1）未取得有关部门颁发的施工许可证，擅自施工建造的； 
    （2）未按土地管理法规的规定办理土地使用权审批手续的； 
    （3）虽有施工许可证和建设用地审批手续，但未按批准内容施工的； 
    （4）经批准建造的临时性建筑物，期限届满仍不拆除的； 
    （5）未经批准，在城镇公房和私房四周、房顶等处建造的附属物； 
    （6）未经批准占用道路、提坝等建造的房屋或其他设施。 
    65、人民法院在处理因违章建筑而引起的民事纠纷时，应当注意以下两个问题： 
    （1）在裁决时一般不予明确违章建筑物的所有权和使用权，只明确其建筑材料的所有权或使用权； 
    （2）行为人在诉讼中经主管部门补办了合法手续的，原违章建筑物可以按照一般房屋案件处理。 
    66、以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押纠纷，原则上应认定该买卖、租赁、抵押关系无效，并建议有关行政部门依法处埋，如果第三人善意、有偿取得该建筑物的，第三人的经济损失应由过错方赔偿。 
    67、因违章建筑物引起的通风、采光、通行等相相邻关系纠纷，可以根据《民法通则》第八十三条关于排除妨碍的，责令拆除违章建筑物，并依法予以罚款。 
    68、因违章建筑物引起的相邻关系纠纷，相邻一方不向有关部门申请解决，擅自拆除建筑物，造成建筑材料毁损，对方要求赔偿损失的，可参照处理时该建筑材料的市场最低价格给对方一定的补偿。 
    九、关于土地出让或转让纠纷 
    69、根据《城市房地产管理法》及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》规定，土地使用权的出让，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让，划拨的土地使用权的转让，均应经人民政府或其主管部门审查批准。未经审批或越权审批而出让、转让的，一般应当认定出让、转让合同无效。但是，在一审诉讼期间，经有批准权的人民政府或其主管部门同意，补办了审批手续的，可以认定合同有效。 
    70、土地使用者未按照出让合同的约定支付土地使用权出让金，或者土地管理部门未按照出让合同的约定提供出让土地的，对方均有权提起诉讼，要求解除合同并可以请求违约赔偿。 
    71、集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后方可有偿出让。集体土地的所有者违反擅自与他人签订土地使用权出让合同的，应当认定会同无效。 
    72、土地使用权出让合同约定的土地使用年限超过《条例》规定的最高年限的，其超过部分无效。 
    73、土地使用权转让合同约定的土地使用年限，应当是土地使用权出让合同约定的有效年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余先限。如果土地使用权转让合同约定的年限超过剩余年限的，其超过部分无效。 
    74、土地使用者使用权的取得，应当以依法办理登记，领取土地使用权证为准，尚未领取土地使用权证的土地位用者与他人签订土地使用权转让合同的，应当认走无效。 
    75、土地使用者取得土地使用权后，未按出让合同的约定进行投资开发而与他人签订土地使用权转让合同，例如房屋建设工程的开发投资总额未达到百分之二十五以上；成片开发土地的，尚未形成工业用地或者其他建设用地条件的，应当认定该转让合同无效。 
    76、土地使用者未按出让合同规定的期限和条件投资开发土地，或者未按《城市房地产管理法》及《条例》的规定签订书面租赁合同而出租土地使用权的，应当认定该租赁关系无效。 
    77、承租方依照土地使用权租赁合同，在承租的土地上投资兴建房屋，在租期内将房屋出租给第三方且不违反土地使用权出让合同的规定，出租方以承租方出租房屋未经其同意为由要求解除土地使用权租赁合同的，不予支持。 
    78、出租方和承租方在土地使用权租赁期间内，要求提高或降低租金的，可由双方协商议定，协商不成的，一般不予支持。 
    79、同一幅土地有数个抵押权人的，数个抵押权人对拍卖该土地使用权的所得，应当按照原设定抵押权的先后顺序受偿。 
    80、设有抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该土地使用权后，应当先从拍卖所得的价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额，抵押权人方可优先受偿。 
    81、设有抵押权的土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要一并拍卖该抵押的土地及其新增的房屋的，拍卖新增房屋的所得，抵押权人无权优先受偿。 
    82、依照《条例》的规定，取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。在处理涉及土地使用权继承纠纷时，应当根据促进房地产业发展的原则，在征求当地人民政府及其主管部门的意见后酌情处理。 
    十、其他 
    83、人民法院审理房地产合同纠纷案件，应当根据以下原则来确定违反合同的民事责任： 
    （1）尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应当维护合同的效力。因合同履行发生到纷，只要合同能够全部履行的，就应当全部履行，能够部分履行的，就应当部分履行。不能用赔偿损失来代替合同的履行。 
    （2）合同签订时的客观情况在合同履行过程中发生了难以预料的变化，致使合同难以继续履行或继续履行将使一方遭受重大损失的，可以适用情势变更原则，对一方当事人提出变更或解除合同的请求予以支持。由此造成的经济损失由双方合理分担。 
    （3）合同一方有充分证据证明确系不可抗力致使合同不能履行或不能完全履行的，人民法院可以根据实际情况，准予延期履行、部分履行或者不履行，并部分或全部免除合同一方当事人的违约责任。 
    （4）合同一方无正当理由不履行合同的，应当向对方支付违约金或赔偿金。 
    （5）合同一方恶意毁约以牟取暴利，致使合同无法继续履行的，应当责令违约方根据现行市场价格赔偿对方的经济损失。 
    84、人民法院审理房地产合同纠纷案件，经审查认定合同无效的，应当按照以下原则处理： 
    （1）一方依据无效合同取得的财产，应当返还对方。 
    （2）因无效合同造成的经济损失，应当按照过错责任原则由过错方赔偿。过错方赔偿损失的具体数额应相当于对方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。 
    （3）合同双方故意严重违反有关法律、法规致使合同无效的，应当追缴双方已经取得或约定取得的财产。 
    （4）合同部分无效的，有效部分应当继续履行。 
    85、人民法院审理房地产合同纠纷案件，应当区别以下情况，正确适用支付违约金的责任方式。 
    （1）国家发布的有关条例或细则具体现定了违约金的计算标准，不允许当事人另行约定，当事人违反规足，在合同中另行约定违约金的，应当认定其无效，并应按照有关规定处理。 
    （2）国家发布的有关条例或细则规定了违约金的比例幅度，同时又允许当事人在法定比例幅度内商定具体比例或数额，如果当事人约定的违约金在法定幅度之内的，应认定其有效；超出法定比例幅度的，超出部分应当认定无效；低于法定比例幅度的，应当按法定的最低限执行。 
    （3）国家发布的有关条例或细则虽然规定了违约金的数额，但又允许当事人在合同中另行约定，或规定当事人的约定优于法定的，当事人有权在法定违约金的范围以外自由商定违约的数额，对于这种约定，应当认定其有效。 
    （4）国家发布的有关条例或细则对违约金未作具体现定，完全由当事人自行约定的，对于这种约定，应当认定其有效。 
    但是，在（3）、（4）两种情况下，违约金的数额一般以不超过合同未履行部分的价额为限，超出部分，可不予保护。 
    （5）一方违反合同，应当向对方支付违约金，如果合向没有规定违约金条款的，应当按照签订合同时的有关条例、细则的规定处理；有关条例、细则未对违约金作规定的，违约方应当赔偿对方的经济损失；如果违约未给对方造成损失的，则可以根据案件的实际情况酌情处理。 
    （6）一方违反合同给对方造成经济损失，支付违约金不足以补偿的，还应当赔偿实际损失与违约金之间的差额。 
    86、人民法院审理房地产案件，遇有下列情况之一的，可见为对房屋所有权的侵害： 
    （1）非所有权人非法侵占他人房屋的； 
    （2）非所有权人或部分共有人擅自处分他人房屋或共有房屋的，如出卖、赠与、互易、投资人股等； 
    （3）非所有权人擅自将他人房屋作为自有房屋进行产权登记的； 
    （4）非所有权人或部分共有人未经所有权人或其他共有人同意，擅自将原房屋全部拆除，重新建造房屋的； 
    （5）共有房屋析产时排斥部分共有人的。 
    87、人民法院处理共有房屋纠纷，应当公平地保护当事人的合法权益，当事人要求实物分割且能够分割的，应当分割；无法分割或当事人达成协议的，可以根据当事人住房的实际需要，采取折价归并的方式处理。 
    88、人民法院审理房地产案件，需要对房地产评估、鉴定的，应当区别情况委托以下部门进行： 
    （1）对建筑工程质量的鉴定，应当委托县级以上的建筑工程质量检验部门； 
    （2）对房地产价格的评估，应当委托有评估资格的房地产评估机构； 
    （3）对建筑工程造价的评估，可以委托当地建设银行，也可以委托有评估资格的房地产评估机构。 
    上述部门作出的书面意见，符合《民事诉讼法》第七十二条第三款规定的，可以作为证据予以运用。 
    89、上述意见，如与法律、政策、司法解释相抵触的，应按法律、政策、司法解释的规定执行。 
    90、省法院以往所作的有关规定，与本意见不一致的，不再执行