姚敢蓉诉湖北省轻工业机械厂、姚贵荣、第三人姚忠稳等房屋权属纠纷案

　　【要点提示】

　　职工住房制度改革中的房改房在发生权属变更时，基于被继承人而享有或派生的购房权利，也应视为属于遗产范围。

　　【案例索引】

　　一审：湖北省武汉市武昌区人民法院[2005]武区白民初字第39号（2005年8月31日）
　　二审：湖北省武汉市中级人民法院[2006]武民终字第1号（2006年8月10日）

　　【案情】

　　上诉人（原审被告）姚贵荣。
　　被上诉人（原审原告）姚敢蓉。
　　被上诉人（原审被告）湖北省轻工业机械厂。
　　被上诉人（原审第三人）姚忠稳。
　　被上诉人（原审第三人）姚忠英。
　　被上诉人（原审第三人）姚世荣。
　　被上诉人（原审第三人）姚连荣。
　　一审审理查明：原告姚敢蓉与被告姚贵荣及第三人姚忠稳、姚忠英、姚世荣、姚连荣系姐妹关系，其父亲姚名腊和母亲王玉英生前均系湖北省轻工业机械厂（以下简称省轻机厂）职工。1980年省轻机厂将坐落于武昌区团结路9号旧5层楼5单元房屋一套（建筑面积64．94平方米）分配给姚名腊、王玉英居住使用。姚贵荣结婚时因军婚无房，故与其父母共同居住该房。1992年4月16日，姚名腊去世。1997年12月，省轻机厂进行住房制度改革，将公有住房出售。王玉英于1997年12月21日向省轻机厂缴纳7544元购买所住房屋70％的产权。1998年1月8日，王玉英去世。因王玉英生前无积蓄，为办丧事，姚敢蓉以取得房屋产权为条件，出资7540元。但因未能人住王玉英遗留的房屋，又于1998年8月10日从姚贵荣处拿回该款。2000年省轻机厂对职工住房进行改建，增加面积，姚贵荣向省轻机厂缴纳36 000元建房款。2001年8月省轻机厂进行第二次房改，姚贵荣于当年8月13日向省轻机厂缴纳3512．6元，连同姚贵荣的住房公积金1000元共4512．6元，购买其父母住房30％的产权。2001年12月20日，省轻机厂向姚贵荣发放房屋权属登记证，将上述房屋的房地产权利人登记为姚贵荣。2003年，姚贵荣另购住房一套，姚敢蓉要求姚贵荣腾出房屋，双方对房屋权属发生争议协商未果。
　　2004年12月，姚敢蓉向一审法院起诉称，本人与被告姚贵荣及第三人系姐妹关系，父亲姚名腊和母亲王玉英系原省轻机厂职工，1980年省轻机厂将武昌区团结路9号旧层5单元分配给原告父母居住，房主系原告父母。被告姚贵荣系顶职进入省轻机厂当工人，婚后与父母亲住在一起。1994年父亲去世，1997年房改时，由母亲出资7543．90元购得该房屋的70％产权，1998年母亲去世。母亲在世时与被告姚贵荣不和，曾表示将住房留给原告使用，并要剥夺被告姚贵荣的继承权。被告姚贵荣亦表不一旦有住房就将房屋腾给原告。父母过世后，原告及第三人均未提出遗产分配问题，被告姚贵荣仍住父母房屋中。2003年被告姚贵荣已购置住房，但拒不交出所居住房屋，并称父母亲的房屋属其所有，同时在被告省轻机厂的配合下办理了房产证并准备对外出租。请求判令撤销被告省轻机厂将武昌区团结路9号旧5层楼5单元的房改房过户给被告姚贵荣的决定（房改协议书），判令原告、被告姚贵荣及第三人共同拥有武昌区团结路9号旧5层楼5单元的房屋，并由被告姚贵荣从1998年2月起每月支付房屋租金250元给其他继承权人，直到搬出房屋为止，并由二被告承担本案的诉讼费用。被告省轻机厂辩称：原告把我厂作为第一被告是不正确的。我厂根据国家房改政策进行房改没有错误，将本案争议的房屋房主登记为姚贵荣，在办理的过程中没有违反国家房改政策规定，我厂在第一次和第二次房改时均在全厂范围内贴公告，原告是我厂附属五金电器厂职工，第三人姚世荣是我厂职工，均知晓我厂房改，所以我厂不存在配合被告姚贵荣将该房私下办理到其名下的问题。我厂将本案争议的房屋房主登记为姚贵荣，只履行协助办理房屋产权登记的义务，不承担法律责任，也不承担各种诉讼费用。被告姚贵荣辩称：原告知道房改的情况，且本案的诉讼时效已超过两年。原告认为房屋应该全部纳入共同共有不正确，买房时是由我和母亲共同购买。原告无权撤销二被告的协议书，原告所述我与母亲不和也无事实依据。原告无权代表第三人要求我付房租。该房的纠纷不应由法院处理，请求驳回原告的诉讼请求。第三人姚忠稳、姚世荣述称：对购房过程不清楚，厂里将公有房子卖给姚贵荣是有责任的，该房我们姐妹都有份，姚贵荣添加的部分与原房屋是不可分割的，我们要求按房屋面积王玉英的100％进行分割。第三人姚忠英、姚连荣述称：我母亲70％的继承权应由六姊妹继承，姚贵荣的30％属她自己，添加部分应归姚贵荣。庭审中，原告姚敢蓉、被告姚贵荣及第三人对本案争议房屋中70％的产权均认为应由姚敢蓉等六姐妹共有。但对30％的产权及增加部分的产权归属分歧较大，调解无效。

　　【审判】

　　武汉市武昌区人民法院一审认为，本案系因房屋遗产未处理而引发的房屋权属纠纷，其争议的焦点是被告姚贵荣于2001年8月13日出资购买的30％的房屋产权的归属。本案争议房屋的70％产权人原系姚敢蓉等六姐妹的母亲王玉英。王玉英于1998年1月8日死亡时继承即已开始。姚敢蓉六姐妹在所继承的房产份额中已含有在今后房改中购买剩余产权的权利。因此，姚贵荣出资购买的30％的产权中，原告姚敢蓉、被告姚贵荣及第三人姚忠稳、姚忠英、姚世荣、姚连荣均应享有相应的权利。因姚贵荣在其母亲王玉英在世时，与王玉英共同生活，且在30％产权的出资和房屋的管理修缮中起主要的作用，在分配30％产权时应该适当多分。庭审中，原告姚敢蓉、被告姚贵荣及第三人姚忠稳等均表示70％的产权应由姐妹六人均分的意见。本院予以支持。因双方当事人均不同意对房屋的价值进行评估，在分割时只宜按份共有。姚贵荣垫付的购房款4512．64元应由各继承人按继承份额承担。被告省轻机厂依照房改政策将房改房办在姚贵荣名下，并无过错，且其行为并不影响原告、被告姚贵荣及第三人对该房屋依法行使继承权，故原告姚敢蓉请求撤销省轻机厂与姚贵荣所签房改协议书本院不予支持。原告姚敢蓉有产权而不能实际使用，对其应有的产权份额应以租金方式补偿，故原告姚敢蓉要求被告姚贵荣支付租金的请求，本院予以支持。但应仅以两年诉讼时效内的租金为限。被告姚贵荣出资改建增加的部分尚未取得房屋所有权，故本案不予处理。被告姚贵荣辩称原告起诉已过诉讼时效，因本案争议起因主要是发生在2003年姚贵荣另购住房以后，原告起诉并未超过诉讼时效。故被告姚贵荣的抗辩理由本院不予支持。依照《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条第三款的规定，一审法院判决如下：一、坐落于武昌区团结路9号旧5层楼5单元房屋建筑面积64．94平方米的房屋的所有权，由原告姚敢蓉、第三人姚忠稳、姚忠英、姚世荣、姚连荣各享有9．52平方米，被告姚贵荣享有17．33平方米。二、原告姚敢蓉、第三人姚忠稳、姚忠英、姚世荣、姚连荣于本判决书生效之日起十日内各向被告姚贵荣支付购房款451．26元。三、被告姚贵荣于本判决书生效之日起十日内向原告姚敢蓉支付房租补偿金1200元（租金按每月50元共计24个月计算）。四、驳回原告姚敢蓉的其他诉讼请求。
　　姚贵荣不服一审判决，向武汉市中级人民法院提起上诉。其上诉理由和上诉请求如下：（1）本案已过诉讼时效期间，应当驳回被上诉人的诉讼请求。（2）一审判决认定事实不清，适用法律错误：①因上诉人是省轻机厂的职工，根据房改有关规定，上诉人有权购买剩余的30％，的产权，故争议房屋的30％产权归上诉人所有。②本案不存在租赁补偿。要求二审法院撤销原判，依法改判。
　　二审查明原审认定的事实属实。
　　二审法院经审理认为，上诉人姚贵荣与被上诉人姚敢蓉以及原审第三人之间系姐妹关系。其父母亲姚名腊、王玉英死亡后，其遗留的合法财产应由其第一顺序法定继承人继承。根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。本案中，上诉人姚贵荣与被上诉人姚敢蓉以及原审第三人为第一顺序法定继承人。根据《中华人民共和国继承法》第五条的规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。因姚名腊、王玉英生前未立有遗嘱，被继承人姚名腊、王玉英死亡后，其遗留的遗产由其法定继承人姚忠稳、姚忠英、姚世荣、姚连荣、姚贵荣、姚敢蓉按法定继承分割遗产。坐落于武昌区团结路9号旧5层楼5单元房屋系姚名腊所在单位省轻机厂分配给姚名腊及其妻王玉英的，在王玉英去世前，其参加单位房改，购买了武昌区团结路9号旧5层楼5单元房屋70％的产权，故该房屋70％的产权系姚名腊、王玉英的遗产。该房屋另外30％的产权虽为省轻机厂所有，但王玉英对该房屋30％的产权份额有特定的承租权，该承租权含有专属的财产权利，应纳入姚名腊、王玉英的遗产范围。王玉英死亡后，虽有姚贵荣补交了标准价补成本价的差额4512．64元。该资金应视为姚贵荣的一种垫资，由其他法定继承人分摊该垫资。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。故上诉人姚贵荣提出其有权购买剩余的30％的产权，争议房屋的30％产权应归其所有的上诉理由不能成立。关于上诉人姚贵荣提出本案已过诉讼时效期间，应当驳回被上诉人的诉讼请求的上诉主张，根据《中华人民共和国继承法》第二条、第二十五条的规定，“继承从被继承人死亡时开始，”“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表不的，视为接受继承。”本案中的继承人在继承开始后，均未作出放弃继承的表示，应视为接受继承。故本案原告的诉讼请求未超过诉讼时效期间，上诉人姚贵荣的该项上诉理由不成立。关于上诉人姚贵荣提出本案不存在租赁补偿的问题，因姚敢蓉依法享有继承权，且已接受继承，其应有的产权份额由上诉人姚贵荣使用，其主张以租金方式补偿，应受法律保护。上诉人姚贵荣的上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

　　【评析】

　　一审判决建筑面积64．94平方米的争议房屋的所有权，由原告姚敢蓉、第三人姚忠稳、姚忠英、姚世荣、姚连荣各享有9．52平方米，被告姚贵荣享有17．33平方米。主要理由是争议房屋的70％产权人原系王玉英，王玉英死亡时继承即已开始，姚敢蓉等6姐妹所继承的房产份额中已含有在今后房改中购买剩余产权的权利。因此，姚贵荣出资购买的30％的产权中，姚敢蓉等6姐妹均应享有相应的权利。鉴于姚贵荣一直随母亲王玉英生活，所尽义务较大，故适当多分。二审中，对于70％的产权性质大家无异议。争议的焦点主要在于第二次房改时购买的30％的产权是否属于遗产范围。二审认为基于被继承人而享有或派生的购房权利，也应视为属于遗产范围。
　　本案中涉及的房改房系通过职工依政策规定缴纳一定数额的资金而发生权属性质变更的房屋。即企业单位（指单位自管房）对职工的福利房享有100％的产权份额，企业单位与职工对福利房享有一定比例的产权份额（职工通过缴纳一定比例房款，对房屋产权占有60％或70％的份额，企业单位占40％或30％的份额），职工对所分配房屋享有100％的产权份额（职工通过再补交一定比例房款）。
　　第一，房改房具有专属性和财产性的法律特征。福利房具有福利性和专属性，它产生于我国计划经济时期。随着住房制度的改革，其财产性逐渐显现。所谓专属性，是指分得福利房的人须是所属单位具备一定资格条件的职工，亦即特定性。所谓财产性，是指分得福利房的人因对该房享有永久的廉价承租权而间接（变相）享有的经济利益，亦即福利。因此，对福利房的承租权，具有专属和财产的特定性，它有别于一般意义上的房屋承租权。本案讼争房原系省轻机厂作为福利房分配给所属职工姚、王夫妇承租使用，因此，姚、王夫妇生前对讼争房享有特定的承租权。
　　第二，被继承人享有对特定承租权所具有的专属财产权利。本案中，第一次房改时，根据房改政策，被继承人王玉英基于对讼争房享有特定的承租权，而作为特定购房对象购得70％的产权份额。因此，第一次房改后，王玉英对讼争房享有70％的产权份额，同时，对另30％的产权份额仍享有特定的承租权。王玉英死亡时，讼争房尚未进行第二次房改。因此，继承开始时，依据我国《继承法》的规定，讼争房的70％产权份额属王玉英的遗产范围。那么，剩下的30％的产权份额是否纳入遗产范围呢？从法律性质看，王玉英生前对30％的产权份额享有特定的承租权，对福利房的这种特定承租权具有身份的专属性和福利的财产性，这种特定承租权亦即具有专属的财产权利。法律规定，遗产是以财产和财产权利为标的。因此，王玉英对30％的产权份额享有的专属的财产权利亦应纳入其遗产范围考虑（因为该项专属的财产权利基于福利性，抽象且不具体，并有待转化，系特定过渡时期的产物，故称纳入遗产范围考虑）。
　　第三，特定房改房的承租权纳入遗产范围的法律依据。对于房屋承租权，我国继承法目前尚无明确规定可以继承。传统意义上，专属于已故公民生前对公共财产的使用权，不得作为遗产继承。但是特定的房改房与此不尽相同，它系我国房屋制度改革时出现的房屋性质变更过程中的特定房屋。基于对该类房屋享有的特定承租权，可在一定条件下（房改时缴纳一定比例的购房款）变更为所有权。因此，由于特定的承租权含有专属的财产权利，特定的承租权人可期待通过房改（缴纳一定比例购房款）取得房屋所有权。我国《继承法》第二条第一款及第一款第（六）项规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的著作权、专利权中的财产权利。由此可见，财产权利性是遗产可继承性的关键。期待权是成立条件尚未完全具备，但将来可以或有可能完全具备的权利。这种权利虽然并未被权利主体所实际取得，但其将来可以或有可能取得。因此，取得他项权的期待权同样具有可继承性。故而，本案中，将特定承租权的财产权利，以及基于该权利所具有的期待权（即补交购房款的权利，从而取得房屋所有权）纳入遗产范围，是具有一定法律理论依据的。
　　第四，在其他权利人未明确放弃权利的情况下，独自行使该派生的购房权利，应视为垫资。职工以标准价购买的住房向成本价过渡的方式为：按产权比例补交房款，并获得全部产权。因此，第二次房改对于已经过第一次房改的房改房采取按产权比例补交房款的形式，使房改房由标准价购买的住房（第一次房改）向成本价过渡（第二次房改），从而获得全部产权。即补交房款使房改房由70％产权变为100％产权，是基于70％的产权房，亦即只有对房改房享有70％产权份额的权利人，才享有补交房款购买另30％产权份额的权利，使房改房由70％产权变更为100％，产权。而本案讼争房70％的产权系王玉英的遗产，其继承人对此均享有权利，而基于该项权利而派生的购房权利（即补交房款获得另30％的产权），其继承人亦均应享有。因此，在其他权利人未明确放弃该项权利的情况下，权利人之一的姚贵荣独自行使该项派生的购房权利，显然侵害了其他权利人的利益，其所交购房款应视为垫资，可由其他权利人按继承该房的份额比例给付姚贵荣。
　　综上，王玉英对讼争房另30％的产权份额享有特定的承租权，该承租权因含有专属的财产权利，而具有取得他项权利（补交房款，使房屋权属性质发生变更）的期待权。该权利应属于被继承人王玉英的遗产范围，由其合法继承人共同享有。其继承人均有权共同补交一定比例的购房款，并取得另30％，房屋产权份额的所有权。因此，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

　　（编写人：湖北省武汉市中级人民法院　吴　焰　柯昌洁
　　责任编辑：胡夏冰）