房东为租约起诉公司获胜

    香港的常融公司承租了一套房屋专供员工徐某居住，后徐某猝死，公司称“合同目的”无法实现，要求提前解除租赁合同，引发房东王滨的不满。近日，市一中院未支持常融公司的诉请，判令该公司支付王滨近5个月的房租损失3.7万余元。

    王滨在浦东新区羽山路有套房。2008年5月，香港常融公司以每月8300元的价格租用该房，合同上特别注明，该房屋“只给员工徐某使用，如果调换其他一名同事使用必须经房东同意”。合同租期至去年5月底。

    不料，意外发生了。去年春节前，徐某在房内突发心脏病死亡。同年2月26日，常融公司通知房东王滨，称“因故需提前解约，租赁合同于2月27日提前终止，请贵方配合办理退租事宜”。

    王滨着实不悦：徐某猝死，常融公司根本不跟我商量就要单方面中止合同，你说中止就中止？徐某在我的房里非正常死亡，导致房屋无法按正常市价买卖租赁，常融公司应赔偿才是。

    双方意见相左，退租手续一直没办妥，房屋也一直空置，直到去年7月15日，常融公司才将房屋交还王滨。一场官司在所难免。

    王滨向法院起诉，请求判令常融公司支付违约金1.66万元、自去年2月27日至今的房屋空置损失等，扣除押金共计4.6万余元。常融公司则提起反诉，要求判令王滨返还押金1.66万元。

    一审法院审理后判决常融公司支付去年2月28日起至7月15日的租金及使用费3.7万余元，王滨则需返还常融公司押金1.66万元，并驳回双方的其它诉请。

    王滨对一审判决结果相当满意，常融公司却不服，向市一中院上诉要求改判，理由是：公司承租该房就是专供徐某使用，其死亡属不可抗力，导致合同目的无法实现，故上诉人依法享有合同解除权。

    市一中院合议庭审理后认为，本案争议焦点在于徐某死亡后常融公司是否有权单方提前解除租赁合同。根据查明的事实，与王滨签订租赁合同的是常融公司而非徐某个人，故徐某的死亡并不影响常融公司在承租期限内继续享有承租人的权利。虽然常融公司提出租赁该房系专供徐某使用，但这是公司内部事务安排和权利处分，并不能以此约束出租人。

    法院认为，常融公司提出因徐某死亡致使合同目的无法实现，其所谓“合同目的”仅是单方面的目的动机和利益考虑，该“合同目的”并未在租赁合同中上升为与出租人的合意并加以确定。因此，该公司自身“合同目的”实现与否，并不能约束出租人，不能因为公司出于自己需要提前解除合同，就要求出租人必须接受。况且，徐某死亡也不属于法律规定的“不可抗力”，因此常融公司不享有单方提前解除合同的权利。

    综上，合议庭认为常融公司上诉理由不成立，终审判决驳回上诉、维持原判。

    （文中人物及公司系化名）

    摘自2011年5月3日《解放日报》

    作者：陈琼珂